Gayrimenkul Değerlemesi Nedir?

Gayrimenkul değerlemesi, bir gayrimenkul projesinin ya da bir gayrimenkule bağlı fayda ve hakların belirli bir tarihteki muhtemel kıymetinin tarafsız ve bağımsız olarak belirlenmesidir. “Gayrimenkul değerlemesi nedir?” sorusuna yanıt olarak bir gayrimenkulün değerinin objektif ve tarafsız bir şekilde tespit edilmesi olarak cevabı verilebilir. 

Bir gayrimenkulün değeri, piyasa koşullarına bağlı olarak artış gösterebileceği gibi değer kaybı da yaşanabilir. Değerleme sonuçlarının doğru olması için tarafsız bir şirketten hizmet almak önemlidir. 

Bir kurum ya da kişi talebiyle herhangi bir taşınmazın değerinin tespiti için gayrimenkul değerleme raporu hazırlanır. Bu raporda taşınmazın değerini belirleyen tüm faktörlerin analizi bulunur. 

Taşınmaz değerlemesi yaptırarak bir taşınmazın imara uygunluğunu, taşınmazın bulunduğu alanın analizini, tapu takyidatlarını, emsal taşınmazlara oranla artı ve eksi yönlerini ve son olarak konumunu değerlendirme imkanı bulabilirsiniz.

Gayrimenkul Değerlemenin Amacı

Değerleme yapmanın amacı bahsi geçen gayrimenkulün gerçek değerini saptayabilmektir. Bu sayede gayrimenkul değerinden daha az bir miktara satılamaz. Ayrıca, alıcı için de bu raporun varlığı güven vericidir. 

Aldığı mülkün gerçek değerini, somut veriler çerçevesinde değerlendirilmiş bir şekilde öğrenir. Böylece, daha güvenli bir alışveriş gerçekleştirmek mümkündür. Gayrimenkul değerlemesi ve finansmanı yapmak için sitemiz üzerinden danışmanlık desteği alabilir, mülkünüzün hak ettiği fiyatı öğrenebilirsiniz.

Gayrimenkul Değerlemenin Önemi

Gayrimenkuller, barınma ihtiyacını karşılamak amacıyla insan yaşantısında konut formunda yer alır. Zaman içerisinde farklılaşan ihtiyaçlar ve gelişen teknolojiyle birlikte inşaat sektörü de şekillenir. Hem dünya hem Türkiye ekonomisinde önemli bir yer edinen gayrimenkuller, hem teminat hem de yatırım unsuru olarak tercih edilir.

Bilhassa finans alanındaki rolü düşünüldüğünde taşınmazların yatırım ve teminat unsuru olarak tüm sektörlerde geçerliliğinin olması, değerinin belirlenmesi için titiz çalışmalar yapılmasına sebep olmuştur.

En popüler çalışma alanlarından birine dönüşen gayrimenkul değerleme, devletleştirme, kamulaştırma, özelleştirme ve veri hesaplamalarında objektif bilgiye erişimi kolaylaştırır.

Raporun ilk aşaması yasal kurum incelemesidir. Tapu müdürlükleri ve belediyelerden rapora konu olan taşınmaza ait tapu kaydı ve imar durumu bilgileri temin edilir.

Sonrasında gayrimenkul ile ilgili elde edilen kurum bilgilerini teyit etmek için yerinde inceleme gerçekleştirilir. Taşınmazın veri durumu ve mevcut durumu karşılaştırılır. Ardından bölgesel analiz yapılır. Gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki benzerleri ve bu benzerlerine göre değeri ölçülür. Elde edilen tüm veriler bir raporda toplanarak bir başka uzmanın incelemesine gönderilir. 

Titizlikle oluşturulan bu rapor taşınmazın piyasadaki el değiştirme fiyatını belirlemeye yarar. Kişi ya da kurumun bir gayrimenkulü elden çıkarırken mağdur olmaması ve hakkı olan miktara ulaşabilmesi için gayrimenkul değerleme raporu oldukça önemlidir. Sitemiz üzerinden danışmanlık alarak gayrimenkul değerinizi öğrenebilir, olası mağduriyetlerin önüne geçebilirsiniz. 

Gayrimenkul Değerleme Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul değerlemesi ve finansmanı alanında uzman kişiler tarafından gerekli kriterlere özen göstererek gerçekleştirilmelidir. Sürecin hızı gayrimenkulün durumuna göre değişkenlik gösterebilir. 

Gayrimenkul Değerleme Neye Göre Belirlenir? Kriterleri Nelerdir?

Taşınmaz değerleme konusunda öne çıkan bazı faktörler bulunur. Bu faktörler aşağıdaki gibidir:

• Gayrimenkulün konumu ve diğer çevresel özellikleri
• Gayrimenkule gösterilen talep ve gerçekleşen benzer satış istatistikleri,
• Gayrimenkulün imara uygunluğu, imar durumu,
• Gayrimenkulün mimari kullanıma uygunluğu,
• Taşınmaz bağımsız bölüm ise arsa payı, değilse arsanın genişliği,
• Taşınmazın altyapı özellikleri,
• İşçiliğin kalitesi,
• Yıpranma payı,
• Bayındırlık rayiç ve vergi rayici değerleri,
• Ekonomik imkanlar,
• Sürdürülebilir gelir seviyesi,
• Takyidat durumu,
• Taşınmaza ait mükellefiyetler ve haklar.

Taşınmaz Değerleme Raporu İçerisinde Olması Gerekenler

Bir taşınmazın değerleme raporu içinde bazı bilgilerin muhakkak bulunması gerekir. Bunlar:

• Gayrimenkule ait TAKBİS belgesi,
• Yapı Kullanım İzin İskân Belgesi,
• Taşınmazın belediye ve tapuda mevcut olan inşaat ruhsatı,
• Taşınmazın projesi,
• İmar ve kadastral paftası fotoğrafları

Ve tüm verilerin yazılı hali rapor içerisinde yer almalıdır. 

Değerleme Raporunda Bulunan İfadeler ve Anlamları

Değerleme raporunda bazı ifadeler bulunur. Bu ifadelerin açık bir şekilde anlaşılabilmesi adına anlamları aşağıda listelenmiştir:

Yönetici Özeti: Rapora konu olan gayrimenkulün özellikleri ve değerlemenin sonucu burada bulunur.

Şirket ve Müşteri Bilgileri: Raporun yazıldığı gayrimenkul ve gayrimenkulün malikine ait detayları içerir.

Değerleme Teknikleri: Değerleme uzmanının kullandığı yöntemler ve raporunu oluşturduğu gayrimenkulün detaylı bir biçimde anlatıldığı alandır.

Makro Datalar: Taşınmazın üzerinde makro etki eden coğrafi, ekonomik, sosyolojik ve bazı politik bilgileri içeren kısımdır.

Gayrimenkul Hakkında Veriler: Gayrimenkule ait detay ve özelliklerin mercek altına alındığı kısımdır.

Analiz: Gayrimenkulün özelliklerinden doğan bilgileri içerir. Güçlü ve zayıf yanlar, fırsat ve tehditlerin bulunduğu Swot Analizi bu konuya örnektir.

Benzer Karşılaştırması: Gayrimenkul ile benzer özelliklere sahip diğer taşınmazların karşılaştırılmasıdır. Bu karşılaştırma sayesinde taşınmazın net değeri belirlenmez ancak fiyat değeri için üst ve alt limit belirlenebilir.

Taşınmaz Değerleme Yaklaşımları Nelerdir?

Taşınmaz değerlemesine ilişkin dünya genelinde ve Türkiye’de de tercih edilen üç temel yaklaşım bulunur. Bunlar pazar yaklaşımı, maliyet yaklaşımı ve gelir yaklaşımıdır.

Pazar Yaklaşımı

Emsal karşılaştırma yöntemi olarak da bilinen pazar yaklaşımı, bir taşınmazın değerinin piyasada işlem görmeyi sürdüren emsal gayrimenkullerle karşılaştırılarak belirlenmesine verilen isimdir.

Maliyet Yaklaşımı

Bu yaklaşıma göre, değerlemesi yapılan gayrimenkule bir alıcının ödeyeceği fiyat, ister yapım yoluyla isterse satın alma yoluyla olsun, taşınmazın maliyetinden fazla olamaz. Değerlemesi yapılan gayrimenkulün demodeliği ve yıpranmışlığı göz önünde bulundurularak bu maliyet üzerinden amortisman maliyeti düşürülür ve böylece asıl değere ulaşılır.

Gelir Yaklaşımı

Bu ilkeye göre bir taşınmazın değerini belirleyen ana etmen, taşınmaz tarafından yaratılan gelirlerle; nakit akışının ya da maliyet tasarrufunun değeriyle ölçülür.

Değerleme Raporu Nasıl Okunur?

Bir raporda en kritik mevzu taşınmazın değerleme fiyatıdır. Ancak dikkat ve önem isteyen farklı konular da mevcuttur. Değerleme raporu, taşınmaza ait pek çok detaylı bilgi barındırır. 

Çevresel ve sosyal faktörleri, son dönemde gayrimenkulün değerlemesine emsal olan mülkleri, taşınmazın özellikleri gibi pek çok detay bu rapora dahildir. Bu sebeple raporun konuya vakıf biri ile değerlendirilmesinde fayda vardır. Rapor okunurken taşınmazın sahip olduğu özellikler ve hangi kriterler göz önünde bulundurularak değerlendirilmeye tabi tutulduğuna dikkat etmek gerekir. 

Titizlikle yaklaşılması gereken bir diğer önemli nokta ise değerleme raporunu kimin oluşturduğudur. Bilgilerin kimin tarafından teyit edildiği, imzalar ve SPK kayıtlarının ibrazı oldukça önemlidir. Belirtilen detayların bütünü raporda mevcut değilse okunan değerleme raporunu bağlayıcılığı bulunmayan bir belge olarak düşünmek gerekir.

Değerleme Geçerliliği Nedir?

Taşınmaz değerleme raporu, taşınmazın değerini belirten bir belgedir ve belirli aralıklarla güncellenmesi gerekir. Değerleme raporunun geçerlilik süresi, raporun SPK lisansına sahip bir uzman tarafından hazırlanması, aynı kişi tarafından imzalanması ve raporu hazırlayan uzmanın SPK’nın belirlediği sakıncalı tavırları göstermemesine bağlıdır. 

Kanuni bir hükme bağlanmamış olsa da bir değerleme raporunun süresi 6 ay ila 1 sene geçerlidir. Gayrimenkulün değeri sıklıkla değişebildiğinden bu süre zarfını aşan raporlara itimat etmemek gerekir. Değerleme raporunu hazırlayan kişi SPK lisanslı bir uzman değilse ya da belgede imzası bulunmuyorsa bağlayıcılığı yoktur ve geçerli değildir. 

Değerleme raporu tarafsız bir biçimde hazırlanmalıdır. Taşınmazın değerini saptamak ve geçerliliği olan bir rapor elde edebilmek için sitemiz üzerinden danışmanlık alabilirsiniz.